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2020年4月の民法改正がオフィス賃貸に及ぼす影響とは?

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2020年4月に120年振りとなる大規模な民法改正がなされました。

オフィス賃貸においては、この民法改正でどのような影響があるのでしょうか?

本記事では、民法改正がオフィス賃貸に及ぼす影響と、現在の契約で見直すべき内容、今後のオフィス賃貸の契約で気をつけておくべきことをお伝えしていきます。

民法改正がオフィス賃貸に及ぼす影響

2020年4月より120年振りの民法の大幅改正がなされ、施行されます。
民法とは、普段のなにげない買い物等を含む市民生活の基本的なルールを定めたもので、不動産に関する契約にも大きな影響が及びます。

特にオフィス賃貸においては、以下の2点について理解しておく必要があります。
・連帯保証人に関する法改正
・敷金精算と原状回復義務の明文化
本記事ではそれぞれについて詳しく解説していきます。

連帯保証人に関する法改正

オフィス賃貸では、賃貸借契約時に家賃の滞納を防ぐために連帯保証人をつけるケースがありますが、この連帯保証人について、以下のような変更がなされます。
・連帯保証人の極度額設定義務化
・連帯保証人への情報提供義務
・第三者による連帯保証の制限
それぞれについて見ていきましょう。

連帯保証人の極度額設定義務化

友人の会社で借りている貸事務所の連帯保証人を受けた場合、仮にその友人が家賃を支払えなくなったら連帯保証人が代わりに支払う必要があります(なお、連帯保証人は仮に友人が家賃を滞納していなくても家賃を支払う義務があります)。

連帯保証人になってしまったばかりに大変な目にあってしまったといった話を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こうした問題に対し、今回の法改正で、連帯保証人は予め設定された最高額までしか請求されなくなります。

連帯保証人への情報提供義務

また、連帯保証人を受ける場合、主債務者は連帯保証人にその財務状況を説明する義務が設けられます。これにより、連帯保証人は財務状況がよくなければ保証契約を断ることができます。

第三者による連帯保証の制限

また、友人など家族以外の第三者が連帯保証人になる場合、「保証契約締結1カ月以内に公正証書による保証人となる意思表示を明示すること」という明示がなされました。

これら3つはいずれも保証人保護の観点からなされた改正で、保証人が安心して連帯保証人を引き受けられるというメリットがある一方で、連帯保証人のなり手が減ってしまうという懸念がされています。

敷金精算と原状回復義務の明文化

これまで民法には不動産の賃貸契約における敷金精算や原状回復義務についての記載がなく、国土交通省の原状回復ガイドラインなどを指針としていました。
しかし、賃貸契約における敷金精算や原状回復義務はトラブルが多いこともあり、今回の民法改正で民法の規定として明文化されることになりました。

具体的には、敷金は家賃の担保とするといったことや、原状回復義務は通常の使用で劣化したものを回復する義務ではないこと、敷金を経年劣化による修繕の支払いに充てないといったことが書かれています。

これらは、実務上では先述の原状回復ガイドラインや判例などをもとにすでに実施されていることであり、法律が現状に追いついたといえるでしょう。

契約書の変更が必要なケースとこれからオフィス移転するときに気をつけるべきこと

2020年4月に改正民法が施行されるため、これからオフィスを新しく賃貸する場合や、賃貸契約を更新する場合には本記事でご紹介した改正内容に沿って契約を結ぶ必要があります。
例えば、これまで友人に融資の連帯保証人を依頼していたケースでは、新しく追加された条文により、「公正証書により保証人となることを明示すること」が必要となります。
また、連帯保証人に対して財産の状況を明示する必要があるほか、保証契約を結ぶ際にはその中で極度額を設定しなければなりません。

詳細は不動産会社の担当者の方にアドバイスを受けながら進めるとよいでしょう。

今回の民法改正により、これまで問題となることの多かった連帯保証人のトラブルへの対策がより厳格になります。

連帯保証人にとってのメリットは多いですが、利用する側としては、手間が増えたことにより不安がられ、連帯保証人を断られるケースを想定しておきましょう。保証会社を利用したり、法人による保証に頼ったりするケースも検討する必要があるかもしれません。

今回の改正内容を正しく把握し、今後の方針を考えておくことが大切です。

まとめ

2020年4月の民法改正の中で、オフィス賃貸に影響を与える項目についてお伝えしました。
敷金や原状回復義務については、既に現場では行われていることが法律に明文化された形といえるので、大きな変更はないといってもよいでしょう。
一方、連帯保証人については保証人保護の観点から手続き上の変更も出てきており、場合によってはこれまで引き受けてくれていた方から断られることも考えられるでしょう。
この場合、保証会社を利用するなど代わりの対応策を考えておくことが大切です。

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