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居抜き物件の探し方!効率的に探すコツや契約のポイントとは

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居抜き物件は他の物件に比べ、いつでも出会えるわけではありません。居抜き物件を効率良く探すにはどのようにすれば良いのでしょうか。まずは居抜き物件の基礎情報とメリットや注意点についてチェックしていきましょう。

居抜き物件の基礎知識

居抜き物件は不動産業界で使われる業界用語ですが、新たな物件のスタイルとして注目を集めたことから、一般的な言葉として使われるようになりました。正式名称ではないため、不動産の募集資料では、「造作譲渡」と記されているケースが多いです。

居抜き物件とは

通常、賃貸契約が終了すると原状回復工事義務が発生するため、賃貸オフィスは、配線周りはもちろん、机や椅子もすべて撤去された状態で、壁や床なども綺麗にしてオーナーに返さなければなりません。

オフィスを移転する場合は、義務の有無にかかわらず、備品や什器は引越し先で使うため、今までいたオフィスに置いていくという選択を考えないという企業も多いでしょう。新たなオフィスを契約すると広さや柱の位置が違うため、配置を考えたりサイズが合わないものは、書い直しするなどしなければなりません。

しかし、なかには壁や床、天井、机、イス、リフレッシュスペースや冷暖房器具など、内装設備が揃った状態で貸し出される物件があります。これが居抜き物件です。

居抜き物件が注目されるようになったのは、飲食店物件がスタートでした。通常、賃貸物件を契約してから客席や厨房などをイチから設置する必要がありますが、前の入居者が使用していた状態のまま、厨房を撤去せずに活用する企業が登場しました。
これにより撤去、再設置のコスト削減を実現。また、貸主側も工事・修繕期間を設けることなく家賃収入が得られるため、貸主、旧借主、新借主の3者にとって大きなメリットがあり賃貸スタイルとして注目されました。

現在は飲食店のほか、特殊な設備が必要な美容院や理容院、エステサロンのほか、小売業、一般的なオフィスでも、居抜き物件が増え、注目を集めています。

居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き物件のメリット

・コストの削減
居抜き物件の最も大きなメリットはコスト削減です。通常、店舗物件はコンクリートがむき出し、オフィスであれば、床や壁紙などは指定されたもので統一されている状態から、壁や床、天井、スペースを区切ったり、受付などをイチから作ります。
内装費用はお金がかかります。居抜き物件の状態は壁だけ残っているものから机や椅子まで残っているものまで幅広いですが、受付だけでも設備が残っている物件を選べばコストダウンを実現できます。

・業務開始までの期間の短縮
また、短期間で新オフィスを使えるため、早い段階からオフィスを使えるというメリットもあります。準備期間の短縮が実現できるだけではなく、急速に人が増えたり、広いスペースが必要になる場合は、すぐにオフィス環境構築に取りかかれるため、事業拡大のチャンスにも活かせるでしょう。

居抜き物件の注意点

たくさんのメリットがある居抜き物件ですが、メリットばかりではありません。注意しなければならない点もいくつか存在します。

・レイアウトを自由に決められない
まずはオフィス内のレイアウトを自由に変えられないということです。受付の位置や執務スペース、リフレッシュスペースの位置を変えるには内装工事のし直しが必要となります。業務の効率化を図るためには作業動線を工夫する必要がありますが、内装や設計デザインにも制約がかかる場合があります。

・引き継いだ什器のトラブル
中古の設備を引き継いでいる場合は、賃貸契約が発生した直後に故障などのトラブルが発生する可能性も否定できません。保証期間が切れている場合はメーカー保証が適用されない場合もあります。

居抜き物件を探そう!

前述しているように、賃貸契約には原状回復義務が発生します。店舗の場合は、机や椅子などの備品はもちろん、壁を含む内装のすべてがはがされた状態だったり、オフィスではオーナー指定のの床や壁紙で原状回復された状態でで貸し出されます。

多くのメリットがあるにもかかわらず、なぜ居抜き物件は少ないのでしょうか。

居抜きを探し出すのが困難な理由

居抜き物件には未解約物件の割合が多いです。これは、現テナントが賃貸条件を変更せずにそのまま次のテナントに引き継げると想定し、募集する場合が多いためです。

しかし、未解約物件は貸主(オーナー)と現テナントとの間で解約条件のすり合わせができていないことも少なからずあります。

そのため、居抜き物件として契約できるのか、またどの程度まで現状を引き継いで契約できるのか明確になっていないというケースもあるようです。

また、引き継いだ設備に不具合が生じた場合、誰が責任を取るのか、次の契約終了後、原状回復工事義務は発生するのかなど細かな点を決めなければ、後々トラブルに発展する可能性もあります。

そのため、不動産会社や貸主である物件オーナーに居抜きの経験がない場合は敬遠される可能性もあります。

探し方は主に3つ

居抜き物件はすべての不動産がとり扱っている物件ではないため、探すときもコツが必要です。居抜き物件の探し方は専用サイトを見て探す方法と不動産仲介業者に依頼する方法があります。

複数の物件を一気にチェックしたい場合は、居抜き物件に特化した専用サイトをチェックするのが効率的です。家賃相場や居抜き物件の設備を引き継ぐ際に発生する造作譲渡料の平均額を把握できます。

不動産仲介業者に依頼するのも良い方法です。不動産仲介会社でないと居抜き物件を紹介してもらえない場合もあります。居抜き物件の専用サイトで不動産会社名をチェックしてから、直接その会社にアプローチするのも良いでしょう。

新しいオフィスを探しているなら、実際の立地は自分の目で見て確認しておくことをおすすめします。そのため、自分の足で歩いて居抜き物件を探すのも良い方法です。自分の目で実際に現地に足を運ぶことで、ランチ情報や通勤ラッシュ時の人の流れなど、不動産仲介業者から提供してもらえるデータ以上の情報を得られる可能性が広がります。

探し方のポイント

賃貸物件の契約時には原状回復工事義務のほか、解約予告通知義務が発生します。これは解約希望日を事前に貸主に通知しなければならないという決まりです。
オフィスやテナントをはじめとした事業用物件は、半年前に解約予告が必要になるケースが多いです。

物件情報は仲介業者と貸主との間で交わされる条件により、必ずしも公開する義務が発生するとは限りません。

好条件の物件は、複数の仲介業者に依頼しなくても次の借主が決まるため、公開されない物件が多数存在します。複数の不動産仲介業者に依頼し、より多くの物件情報を集められるようリサーチしておきましょう。

よくあるトラブル

居抜き物件で引き継がれる内装設備や備品類は基本的に使い古した中古品が回ってきます。新品ではないため、譲り受けた器具が壊れていたということも少なからずあるようです。

居抜き物件が増えてきているとはいえ、通常、賃貸物件は原状回復義務が発生します。居抜き物件の場合は前の借主から内装や備品を譲り受ける契約を結び、貸主であるオーナーとは通常の賃貸借契約を結ぶケースがほとんどです。
そのため退去時の原状回復義務の有無については明白にしておかなければなりません。

「契約時に備わっていたものはそのままの状態で退去して良いと思っていた」「原状回復義務により、契約時に譲り受けた備品は持って行っていいと思っていた」など、事前に確認しておかないと、退去時にトラブルに発展し、希望の時期に退去できない可能性もあるため注意が必要です。

契約のチェックポイント

居抜き物件の場合は、貸主と結ぶ賃貸借契約のほか、前の借主と造作買収の契約を結びます。この際発生するのが造作譲渡料です。

「造作譲渡契約」の概要

内装や備品を引き継ぐための契約を造作譲渡契約と呼びます。契約居抜き物件のテナント自体は貸主から借りるものですが、それ以外の設備は前のテナントから譲り受けるものとして認定されます。
前のテナントに内装や備品の所有権がある場合は問題ありませんが、リース会社などに移行しているケースもあるため注意が必要です。

契約のチェックポイント

所有権が移っていると、所有権を持っている相手と契約を結ぶ必要があるため、所有権者が誰なのか明確にしてから契約を進める必要があります。
また、契約上は譲渡の範囲になっている場合でも、実際には業務上使用できないほど劣化していたり、故障していたりする備品もあるでしょう。
このような場合は処分費用を造作譲渡料から差し引くなど、契約時に損のないよう冷静に対応する必要があります。

また、どの範囲の内装や内装設備を譲渡してもらえるのかも事前に確認しておかなければなりません。
居抜き物件と一言で言っても、その範囲は幅広く、壁紙だけが残っているものから、キッチンやトイレがあるもの、机や椅子、本棚などの備品もすべてそろっているケースまで様々です。
内覧に行ったときにあるものが、必ずしも造作譲渡契約の範囲に含まれているとは限りません。必ず先方に確認しておきましょう。

まとめ

初期投資を抑えたいなら、居抜き物件をオフィスやテナントとして活用するのがおすすめです。
通常であればイチから準備しなければならない設備が整っているという便利な側面がありますが、契約がややこしいため、物件自体探すのに苦労するだけではなく、細かな点を確認しておかなければ後々トラブルに発展する可能性もあります。

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