不動産情報で、「居抜き」という言葉を目にしたことがあるでしょう。なんとなくイメージはあるものの、実はどのようなものか曖昧な人も多いかもしれません。今回は、居抜き物件とはどのようなものなのか。メリットや注意点、居抜き物件に向いている業種などについて紹介します。
今さら聞けない「居抜き」とは？
「居抜き物件」とは、以前の借主が利用していた状態を、そのまま残しているテナントを指しています。
ラーメン店や居酒屋、レストランなどでは、「居抜き物件」となっているケースがあります。内装の仕上げや造り付けのカウンターや家具、什器など、造作設備をそのままの状態で退去していることが特長となるでしょう。飲食店などに限らず、オフィスなどでも「居抜き物件」があります。
壁も含めた設備が全く残されておらず構造躯体のみの状態となっている「スケルトン物件」と異なり、既存設備の再利用などができます。
居抜きオフィスのメリットとは
居抜きオフィスを借りる側のメリット
居抜きオフィスを「借りる側」には、次のようなメリットが考えられます。
入居時の改装費用が抑えられる
居抜きオフィスは、入居時にかかる改装のためのコスト削減を実現ます。通常の賃貸オフィスであれば、前の借主は自分たちが行った内装仕上げや造作物、設備などを解体して、原状回復作業を行っていきます。そのため、次に入居する側は、自分たちが新たに内装仕上げなどを行なわなければなりません。
しかし居抜きオフィスであれば、状態によっては手を加えず即入居できる場合もあるため、改装費用の大幅コスト削減を実現できることは、大きなメリットのひとつです。
退去時の原状回復費用のコスト削減ができる
居抜きオフィスは、そのままの状態で退去が可能な場合もあり、原状回復の費用が抑えられることもあります。原状回復とは、入居するときに行った内装仕上げや設備、什器などを解体するもので、スケルトン物件の場合は、ほとんどの場合で原状回復工事が必要になります。
原状回復工事には、解体したものの処分費なども含めれば、相応の原状回復コストがかかります。居抜きオフィスの場合なら、基本的には原状回復のためのコスト削減ができるでしょう。
すぐに入居できる
居抜きオフィスの場合、入居前に改修工事をする手間がない分、最短で移転をすることができます。条件があえば、賃貸契約をしてすぐ入居することが可能なため、事前に荷物を搬入しておくこともできるでしょう。
居抜きオフィスを退去する側のメリット
居抜きオフィスは、「退去する側」には次のようなメリットがあります。
原状回復作業の必要がない
通常であれば、退去時に必要となる原状回復の費用を抑えることができます。内装にこだわって設備をしている場合、原状回復作業のための解体工事コストも高額になる可能性があります。居抜き物件にできることで、大幅な解体費用削減に繋がるでしょう。
必要のない設備の処分の手間が省ける
居抜きであれば、退去するときに移転先で使う予定のない設備の処分をする必要がなくなります。大掛かりな設備を自分で処分するとなると、廃棄物処理法など、面倒な手間がかかることがあります。居抜きであれば、そのまま置いていくことができるため、退去する側にも大きなメリットとなります。
移転が短期間で済む
退去する側も、スムーズに次の移転先で営業することができます。通常の原状回復作業を行う場合、工事の打ち合わせや確認など、数回は現地に足を運ぶ手間がかかります。居抜きであれば、退去後の心配が少ないため、新しい環境での営業に集中することができるでしょう。
居抜きオフィスの注意点
前テナントと責任の所在を明確にしておく
居抜きの場合、前の借主が使っていた内装、設備がそのまますぐに使える状態であるかどうかは、補償されているわけではありません。どのような状態で引き継がれるのかを、前の借主との間で確認しておくことをおすすめします。
たとえば、扉が壊れている、トイレなど設備が故障しているなどの場合、一般的には新しく入居する側が修理負担になります。そのため、状態を明確にしておく必要があるでしょう。
リース契約の什器の確認
居抜き物件で、什器備品が置いてある場合、リース契約になっているかどうか確認をしましょう。前の借主が置いているとしても、リース物件である場合、一定期間で引き下げになる可能性があります。什器備品の所有状況は、正確に把握しておきましょう。
レイアウトを自由に変更できない
居抜きオフィスは、入居のときに改修費用が抑えられることがメリットはありますが、すでに配置されたレイアウトを利用する前提があります。
オーナーの許可や事前の確認がなければレイアウトを変更できないこともあるため、注意が必要です。
内装デザインやレイアウトが固定されることが、業種によってはデメリットとなることもあるため、自社で利用できるかどうかは、内見時にしっかりとシミュレーションをしましょう。
居抜きオフィスが向いているのはどんな会社？
居抜きオフィスが向いているのは、どのような業種となるのか気になるところですが、「この業種」という限定されたものともいえません。
居抜き物件を利用している業種のイメージとしては、ラーメン店や居酒屋、レストランなどがあります。しかし事務所系の物件でも、受付カウンターがそのまま残されていたり、オフィスとして必要な什器や家具、調度品がそのまま使えるなど、居抜きオフィスを利用する企業が増えています。
どの業種であっても、居抜きのメリットである、入居時の改修費用が削減できること、短期間での移転ができること、デザインやレイアウトを１から作る必要がないことなど、企業にとってメリットと感じられれば、居抜きオフィスが向いているといえます。
居抜きオフィスを探す時のポイント
居抜き物件の取り扱いに慣れている仲介会社を探す
居抜き物件は数が限られていますので、一般の不動産会社で探すよりも、居抜き物件に特化した仲介会社や、居抜き物件の取り扱いに慣れている仲介会社で探すのがよいでしょう。内覧の際にも居抜き物件のプロに同行してもらい、コンディションや諸条件を細かく確認しましょう。見た目のデザインや使い勝手も大切ですが、契約等もしっかり確認してトラブルは未然に防ぎましょう。
セットアップオフィスなど別の手段を持っておく
居抜き工事では設備が使い古されている場合などもあり、利便性だけを考えて契約してしまうと後悔することにもなりかねません。数年～十数年先のことも念頭に置いた慎重な判断が求められます。場合によってはリノベーションされた状態で貸し出される「セットアップオフィス」などもありますので、居抜き物件のみにこだわることなく、幅広い選択肢を持っておくとよいでしょう。
まとめ
いかがでしたか。今回は、居抜きオフィスとはどのようなものか、また居抜きオフィスのメリットや注意点などについてお伝えしました。居抜きオフィスは、これから起業する人、移転する人が、できるだけ初期費用を抑えたいという場合には向いていると考えられますが、レイアウトの状況や、設備の使い勝手などはよく確認をしたうえで検討してみてはいかがでしょうか。
